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马太效应凸显 房企加速洗牌

【铝道】房地产行业的 并购风暴 愈演愈烈。据中原地产统计，今年前7个月，房地产行业公开的股权并购案合计为62宗，总涉及金额达175.39亿元，均创同期历史新高；并购宗数、金额比去年同期分别打孔膜上升72.2%和101.9%。

多位专家表示，在楼市调控的大背景下，房地产行业格局正发生剧变，大型房地产企业市场占有率越来越高，而部分中小房企迫于资金和业绩的困境，将主动退市或遭遇并购。

房地产并购 井喷

广发证券房地产首席分析师赵强直言，房地产行业即将掀起 洗牌风暴 。 其实洗牌对房地产行业未必是坏事，任何一个行业都会经历优胜劣汰的阶段。而房地产行业发展这么多年，其中有很多房企浑水摸鱼，纯粹为牟取暴利，这不利于我国房地产行业的长期发展。 赵强说。

多位展开了相干利用研究房地产业内人士表示，2011年以来，房地产企业之间的并购愈加频繁，房地产的行业集中度有望大幅提升。 而与以往不同的是，今年的洗牌将更为彻底，一些中小企业将被万科、保利这类 准航母级 的大型房企从项目、股权开始逐渐蚕食，直至完全被并购。虽然距离年底还有一段时间，但这样的预期已经被市场逐步证实。 华远地产董事长任志强(微博)在此前的博鳌房地产论坛上透露。

据中原地产统计，前7个月，房地产行业公开的股权并购案合计为62宗，总涉及金额达到175.39亿元，相比去年同期的36宗并购及86.85亿元，分别上涨72.2%及101.9%，175.39亿元的市场总并购金额也明显超过去年全年的165.25亿元。

中原地产研究部总监张大伟称： 在去年的房地产行业并购爆发式上升后，今年前7个月房产企业并购再次出现明显上升，并购的案例数量、并购总金额及平均单案例并购金额均创历史新高，房地产并购也名列整体并购市场的首位。而且，下半年这一趋势将很可能继续加强。

仅以龙头房企万科为例，万科半年报显示，上半年，公司斥资超过46亿元分别收购武汉、香港、广州等地的全球开始寻觅替换解决方案10家企业。其中较大的一宗交易为广州万科以31亿二通阀元收购广州市番禺向信房地产有限公司的100%股权，获得新光城市花园项目。随后，万科将该项目正式更名为 万科红郡 翡翠 ，该项目净用地面积约34万平方米。

万科董事会主席王石(微博)曾表示，房地产行业的集中度还远远不够。业内人士认为，当前的行业集中速度正不断加快。而随着调控政策的深入，预计未来将有部分中小房企难以承受资金和经营的压力，这给龙头房企提供了通过收购和兼并扩张的良机。

中小房企生存堪忧

链家地产首席分析师张月(微博)认为，二三线城市限购政策的进一步落实，势必会对房企下半年的销售和资金周转造成冲击，尤其是实力较弱的中小房企。因此，中小房企期望 以价换量 的可能性较大，预机器应放置在预制720mmx600mm高出地面300mm的水泥基础上计今年三季度后，中小房企的楼盘项目或将率先出现实质性降价。

Wind数据显示，截至8月30日，证监会行业下的124家上市房企中，115家上市房企公布了半年报。其中，21家中小房企上半年出现亏损，合计亏损约3.8亿元。以净利润亏损较多的天津松江为例，上半年亏损超过7200万元，其中，今年一季度亏损约2880万元。

此外，房地产调控以来，相比大型房企，中小房企的资金链压力更大。除了银行信贷 大门 几乎关闭，房地产信托、海外融资等渠道几乎全部被封死。不少中小房企只能借高利贷度日，一位中小房企人士说： 北京、上海等地区情况还好，高利贷也就月息5分左右(即月利率5%)，江浙等许多南方地区的月息已经涨到1毛至3毛(即月利率10%至30%)。 中小房企中，如嘉凯城半年报称，银行收缩房地产企业贷款导致公司融资成本增加。

无奈之下，部分中小房企只得走向被并购的结局。对此，任志强表示： 目前已有不少中小房地产企业破产，只是没被看到，这是因为破产企业现在仍以被收购的形式存在。

大型房企加快扩张

中原地产较新发布的研究报告认为，以 招保万金 为代表的十大标杆房企，市场占有率已从去年年底的9%跃升至今年上半年的11%。上半年十大标杆房企的销售面积和销售金额分别增长48%和64%，在业内明显领先。业内人士直言， 地产航母 指日可待。保险丝连接

除了加快并购和提升业绩，大型房企的扩张步伐测斜仪明显加快，除了版图扩大至二三线城市甚至是四线城市，房企的经营业态也在不断扩展。业内人士认为，目前房地产行业的行情低迷，正是对外扩张的大好时机。 房地产行业的并购，并不是要收购品牌或是技术，而是为了收购土地和项目。目前，收购中小房企可以较低价拿到土地。 该人士说。

另外，房企多业态发展的趋势也愈发明显，除 冷清多年 的商业地产越来越受到房企青睐外，养老地产、旅游地产、绿色地产等多业态经营模式也日趋明显，房企逐渐从单纯的 盖房子和卖房子 升级为 提供房地产一条龙服务 。戴德梁行大中华区行政总裁张国正表示，房企应该要多业态经营。 通过研究一些比较成熟的房地产开发商发现，有三大块支持企业的营运：靠前，商业房产；第二，住宅地产；第三，一个长期持有地产项目的方案。 张国正说。